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KNOWLEDGE 不動産売却時に把握しておきたい基礎知識
不動産を売却する際は、さまざまな税金や費用がかかります。そのため、売却金すべてが手元に残る計算で考えていると、思わぬ誤算が生じる可能性があります。タイミングによって金額が大きく異なることもあるため、事前にしっかり把握しておくことが大切です。こちらでは、北九州市で不動産売却を行うアルフア不動産が、不動産売却時に発生する税金や費用についてご紹介します。
KNOWLEDGE 不動産売却の基礎知識
不動産売却をする際は、売却金がすべて手に入るというわけではありません。税金や仲介手数料、抵当権抹消費用など、支払わなくてはならない税金や費用があります。また、不動産の面積や種類、売却益の有無などによってかかる費用もあるため注意が必要です。
これらの費用は、売却金額に比べるとそれほど大きな額ではありません。そのため後回しにされることもありますが、税金は譲渡のタイミングなどによって大きく金額が異なります。前もって把握しておかなかったばかりに、思わぬ損失につながってしまうことも珍しくありません。ここでは、不動産売却時に発生する費用や税金について解説していきます。不動産売却を成功させるために、しっかり知識を身につけておきましょう。
不動産売却時にはどれくらい費用がかかるの？
不動産売却時にかかる費用として、代表的なものをご紹介します。一部は条件付きのため、事前に確認しておきましょう。
| 仲介手数料 | 登記費 | 証明書発行費 | ||
|---|---|---|---|---|
| 不動産会社に仲介売却を依頼した場合、成功報酬として支払わなくてはいけない費用です。金額は不動産会社と売主様が双方納得のうえ自由に決められます。ただし、宅地建物取引業法によって上限が定められています。 | 登記費 | 不動産を売買する際は、土地の所有権、住所などを公示するために登記が必要です。不動産売却時に発生する登記費用には、表示登記・所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記などがあります。 | 証明書発行費 | 不動産の売買契約を結ぶ際に必要な、印鑑証明書や住民票などの証明書を発行するための費用です。大きな金額にはなりませんが、必ずかかってくる費用なので忘れずに資金計画に入れておきましょう。 |
| 引越し費・処分費 | 抵当権抹消費用※ | ローン返済費※ | ||
| 現居を売却する際、両親が住んでいた家を売却する際など、引越し費用や家具・家電の処分費用がかかります。また、次の住まいが決まる前に売却が決まった場合など、タイミングによっては仮住まいの家賃などが発生する可能性もあります。 | 抵当権抹消費用※ | 売却する不動産が住宅ローンの担保に入っている場合、抵当権を抹消しなければなりません。不動産1件につき、登録免許税が1,000円かかります。さらに、司法書士に手続きを依頼する場合は代理人依頼手数料がかかります。 | ローン返済費※ | 売却する不動産が住宅ローンで購入したものである場合、条件次第でローンの完済を求められることがあります。また、金融機関によっては、繰り上げ返済手数料が必要になるケースもあるため確認しておきましょう。 |
※該当者のみ
不動産売却時にかかる代表的な4つの税金
不動産売却時にかかる税金の種類をご紹介します。不動産売却益などによって税額が変動するため、事前にしっかり把握しておきましょう。
| 印紙税 | 消費税 | |
|---|---|---|
| 不動産売買契約締結時の書類には、印紙が必要です。印紙の税額は不動産の売却額によって変動します。 | 消費税 | 不動産会社へ仲介を依頼した場合に支払う仲介手数料や、司法書士へ支払う手数料、融資手続きなどには消費税が課税されます。 |
| 登録免許税 | 住民税・所得税 | |
| 不動産の所有権移転登記や、抵当権設定登記を行う際には税金がかかります。所有権保存登記や相続には0.4％、所有権移転登記には条件により異なりますが、約2％が課税されます。税額は売主様の状況により異なるため、事前に確認しておきましょう。 | 住民税・所得税 | 不動産売却益が出た場合は、所得税の課税対象になります。不動産売却で出た利益分、所得がアップすることになるため、翌年の住民税にも影響します。 |
仲介手数料の仕組みを把握しておこう
不動産売却を不動産会社に依頼することを、「仲介売却」といいます。仲介売却によって売買が成立すると、売主様は不動産会社に対し、成功報酬として仲介手数料の支払いが必要です。金額は、売主様と不動産会社が双方納得のうえ自由に決定できますが、宅地建物取引業法によって上限が定められています。
| 取引額 | 仲介手数料の上限金額 | ||
|---|---|---|---|
| 200万円以下 | 200万円以上400万円以下 | 400万円以上 | 5％ |
| 仲介手数料の上限金額 | 200万円以上400万円以下 | 5％ | 4％+2万円 |
| 400万円以上 | 3％+6万円 |
PICK UP！ 不動産を売却できなかった場合も仲介手数料はかかるの？
仲介手数料は、あくまでも成功報酬です。不動産売買が成立しなかった場合、売主様は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要はありません。ただし、売主様の都合により、売却活動の途中で仲介売却を解除した場合、以下のような費用を不動産会社から請求されるケースもあります。
- 現地調査のための交通費や写真代
- 検知関係調査のための交通費や謄本代
- 売却活動のための広告費や通信費、現地案内交通費など
KNOWLEDGE 不動産売却時に受けられる控除について
不動産売却で得た利益（売却益）は、「譲渡所得」としてみなされるため税金の課税対象となります。しかし、条件次第では特例措置として控除を受けられるケースもあるため、事前の確認が大切です。ここでは、特別控除が受けられる条件や注意点をご紹介します。
3000万円特別控除の基礎知識
不動産の売却益（譲渡所得）には、所得税および復興特別所得税、住民税の支払いが必要です。ただし、居住用財産である自宅を売った場合は、譲渡所得から3000万円を差し引いた額で計算されます。つまり、譲渡所得が3000万円以下の場合は、税金はかかりません。
税額＝（譲渡所得-3000万）×税率
譲渡所得が3000万円以上の場合は、譲渡所得から3000万円を差し引いた額に税率をかけて計算します。税率は、自宅の所有期間で異なり、5年未満か5年を超えているかにより判断されます。たとえば、自宅の所有期間が8年なら、所得税・復興特別所得税が15.315％、所得税が5％です。売却益が5000万円だった場合の計算式は、以下のようになります。
所得税・復興特別所得税
＝（5000万-3000万）×15.315
＝306万3000円
住民税＝（5000万-3000万）×5％＝100万円
計：406万3000円
3000万円特別控除を受ける際の注意点
1． 買い替えの場合は「住宅ローン控除」を選ぶことも可能
3000万円特別控除を前年、前々年に受けている場合、同控除を利用することはできません。また、「買い替え特例」や「譲渡損失の繰り越し控除」などと併用することも不可能です。住宅ローン控除も併用はできないため、それぞれの控除額を比べ、控除金額が大きい方を選ぶ必要があります。買い替えの際は特に注意しましょう。
2． 現在住んでいない家でも控除を受けられるケースがある
3000万円特別控除を受けられるのは、住居用財産を売却した場合としていますが、以前住んでいた家でも控除を受けられるケースもあります。住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば、すでに引越ししている場合でも控除の対象となるのです。たとえば転地療養などで自宅を離れたとしても、必ず戻ることが認められた場合は、離れている期間も居住していたとしてみなされます。
3． 誰かに自宅を貸していたとしても控除の対象になる
別の人に自宅を貸していたとしても、3000万円特別控除の対象期間中であれば自宅とみなされ控除が受けられます。ただし、売却時に立ち退きトラブルなどに巻き込まれやすいため注意しましょう。
4． 家を取り壊してから売る場合は取り壊す時期に注意
家を取り壊して更地にしてから売却する場合も、居住をやめてから3年目の年末までに売却すれば3000万円特別控除の対象になります。しかし、家を取り壊してから1年以内に売買契約を締結させることが条件となるため、取り壊しのタイミングに注意しましょう。